ペット不可物件でのペット飼養のメインイメージ

ペット不可の賃貸住宅でペットを飼ったらどうなるか

ペット不可の賃貸住宅では、賃貸借契約書に「ペットの飼育を禁止する」などと記載されているのが普通です。このようなペット不可の賃貸住宅で、犬や猫などのペットを飼うことは用法違反となりますので、家主さんから、ペットを飼うことをやめるように求められることになるでしょう。それでも借り主がペットの飼育をやめない場合は、賃貸借契約を解除されることもあります。

賃貸借契約を解除されたときは、借り主は住居から退去しなければなりません。 もっとも、吠え声・悪臭・糞尿・毛の飛散などの迷惑を周囲に一切かけず、大人しくペットを飼っていたことを、「家主と借り主の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情」として借り主が立証すれば、賃貸借契約の解除が認められないこともあるかもしれません。これは信頼関係破壊の法理といって、賃貸借契約を解除するには、家主と借り主の信頼関係が破壊されていることが必要とする判例理論です。

しかし、そのような主張をするには、裁判や家主との度重なる交渉など多大な労力を使うことになります。また、ペット不可の賃貸住宅でペットを飼っていると、ペットが飼われていることを知った動物アレルギーの他の入居者が出て行ってしまったとき、家主さんから家賃相当額の損害賠償を求められる可能性もあります。このように、ペット不可物件でペットを飼うことは、トラブルの元ですので、ペットを飼うことはやめましょう。

分譲マンションの管理規約の変更で「ペット不可」となったらどうなるか

分譲マンションの住居をペット可賃貸物件として借りているとき、マンションの管理規約の変更で「ペット不可」となった場合はどうなるでしょうか?

分譲マンションの場合は、各住居の所有者で構成する管理組合が、管理規約でそのマンションの使用方法を定めています。 管理規約の変更については、組合員(各住居の所有者)及びその議決権の4分の3以上の多数決で変更することができます(区分所有法31条)。ですので、これまでペット可であった分譲マンションをペット不可にすることも可能なのです。

ところで、賃貸借契約ではペット可であったのに、そのマンションの管理規約が変更されペット不可となった場合、賃貸借契約管理規約とではどちらが優先されるのでしょうか

これは、管理規約のほうが優先されます。区分所有法で「各住戸の占有者(賃借人)は管理規約に従わなくてはならない」と定められているからです(同法46条)。そこで、せっかくペット可物件に入居したのに、ペット飼育をやめなくてはならないことになります。

しかし、もともとペット可物件として契約したのですから、家主さんは借り主に対し、ペットと住める状態で住居を使用させる義務があり、ペットが飼えなくなったのは家主さんの契約違反ということになります。そこで、賃貸借契約書に、「将来、管理規約が変更されてペット不可になることがあります」という様な注意書きがない場合は、家主さんに対してペット可物件への引越し費用等を請求することが可能と考えられます。

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